Rinegoziare con la propria banca o surrogare con un altro istituto?
Tempi duri per chi abbia un mutuo. In Italia, parliamo di 3,5 milioni di famiglie.
Famiglie in difficoltà, a causa dei mutui sempre più alti.
Ma come siamo arrivati a questo punto?
Nel 2022, la Bce (Banca Centrale Europea) ha iniziato ad alzare i tassi di interesse. Lo ha fatto per cercare di abbassare l’inflazione in crescita.
Risultato: mutui alle stelle.
A farne le spese è soprattutto chi abbia un vecchio mutuo a tasso variabile. Dall’inizio dello scorso anno, infatti, le rate dei variabili hanno subìto un’impennata che non sembra fermarsi.
Facciamo un esempio.
Una famiglia ha stipulato un mutuo a tasso variabile da 150.000 euro della durata di 20 anni. Tra febbraio 2022 e febbraio 2023, la rata mensile è passata da 665 euro a 872 euro. Un aumento del +30% in un solo anno, che incide non poco sul reddito medio della famiglia.
Cosa fare per fermare l’impennata delle rate?
Il momento giusto per rinegoziare o surrogare il mutuo e godere dei tassi convenienti dell’epoca Covid è passato.
E, ora, per chi abbia già sottoscritto un mutuo a tasso variabile, resta solo da trovare la giusta via d’uscita: rinegoziare o surrogare.
Ma cosa significa?
Rinegoziare il mutuo
Significa ridiscutere i termini del proprio mutuo con la banca che lo ha concesso. Vuol dire cambiare le condizioni: allungare la durata o modificare il tasso (ad esempio, passando da variabile a fisso).
Le banche non sono obbligate a rinegoziare il mutuo e, spesso, non sono propense a farlo, perché ridurrebbero i propri guadagni. Quindi, propongono sconti sui tassi (che comunque non sono pari ai migliori tassi sul mercato).
Estendendo la durata del mutuo, si riduce la rata mensile. In questo modo, si ottiene un beneficio immediato, ma – a conti fatti – la spesa complessiva per il mutuo risulta superiore (pagando il mutuo per un tempo più lungo, aumentano gli interessi e – di conseguenza – cresce il costo finale).
E passare al tasso fisso? In questo caso, si cambia la tipologia di tasso, passando – appunto – dal variabile al fisso.
La Manovra 2023 consente di effettuare il passaggio senza costi. La banca è obbligata a procedere, a condizione che l’Isee del richiedente non superi i 35mila euro e che l’importo originario del mutuo sia inferiore a 200.000 euro. Inoltre, perché la banca proceda, le rate devono essere in ordine (cioè, non ci devono essere ritardi nei pagamenti) e l’oggetto del mutuo deve essere l’acquisto o la ristrutturazione di un’abitazione.
Surrogare il mutuo
Significa trasferire il proprio mutuo presso una banca diversa rispetto a quella con cui si è stipulato il mutuo originariamente.
In pratica, si studiano le condizioni degli altri istituti bancari, con l’obiettivo di individuare quello che offra le condizioni migliori. E trasferire lì il proprio mutuo (per risparmiare).
Questa operazione è priva di commissioni bancarie (non ci sono costi per il mutuario né verso la nuova banca, né verso quella che si intende abbandonare).
E quante volte si può surrogare? Non ci sono limiti.
Esistono, tuttavia, altre strade possibili, per intervenire, in caso di tasso variabile elevato.
Se si dispone di liquidità, si può procedere al rimborso parziale anticipato del mutuo. In pratica, si versa alla banca una quota. In questo modo, si riduce l’ammontare del debito residuo e la rata diminuisce (in proporzione alla quota versata).
In alternativa, si ricorre al fondo di solidarietà per i mutui per l’acquisto della prima casa (fondo Gasparrini), che – in caso di eventi come perdita del lavoro o cassa integrazione – sospende il pagamento della rata del mutuo fino a 18 mesi. È un aiuto, per chi si trovi in difficoltà.
Insomma, le possibilità per porre rimedio alla situazione attuale sono più d’una. Non certo per arrivare alle rate minime del lockdown (irraggiungibili, ora), ma per uscire da questa situazione quanto prima. L’importante è, quindi, non aspettare e confrontarsi appena possibile con un consulente di fiducia. Il tempo è denaro… e mai detto fu più puntuale.
IL PARERE DELL’ESPERTO
Yari Spirito, Consulente del credito e assicurativo [Kìron Partner S.p.A.]
Mutui, meglio tasso fisso o variabile?
“Questa è la domanda che ho ricevuto di più negli ultimi 12 mesi. Non esiste una risposta corretta.
Stiamo vivendo un momento di mercato molto particolare, in cui il tasso fisso e il tasso variabile sono molto vicini e questo ci fa pensare che il secondo debba subire un ribasso quanto prima.
Va anche detto che arriviamo da un periodo molto anomalo, in cui il parametro di riferimento sui tassi fissi era vicino allo 0.00 % e sui tassi variabili era addirittura negativo.
Dovremo, quindi, imparare ad abituarci a questa nuova situazione che – storicamente – è la normalità in ambito mutui.
È importante sapere che i mutui si continuano a fare e la richiesta è rimasta alta, nonostante questo rialzo improvviso dei tassi.
Le banche si sono strutturate con ribassi dei propri listini e con l’introduzione di prodotti ‘misti’ (variabili con tetto massimo, tasso fisso con opzione di cambio dopo 3 o 5 anni). Dal canto loro, i clienti hanno rivisto le proprie aspettative, allineandole con quello che è il mutuo massimo a loro concedibile.
Un altro aspetto da tenere in considerazione è che la legge di bilancio del 2023 permette il passaggio da variabile a fisso con la propria banca senza costi (in presenza di determinati requisiti) anche nei casi in cui prima non era consentito.
Per concludere, alla domanda ‘Fisso o Variabile?’, la risposta che possiamo dare è: dipende dalle economie e dagli equilibri familiari.
Se il lieve rialzo della rata ci può mettere in difficoltà, allora sicuramente tasso fisso. Differentemente, se si è disposti ad assumersi questo rischio, allora tasso variabile (consapevoli che – se il mutuo venisse portato a naturale scadenza – risparmieremmo a livello di interessi, essendo un mercato ciclico).