Scoprirai perché l’incarico in esclusiva può aiutarti a vendere casa meglio e prima e scoprirai a cosa devi stare attento per non farlo diventare uno strumento di tortura.
Continua a leggere perchè in questo articolo ti chiarirò ogni dubbio. Alla fine della lettura avrai le idee chiare e saprai esattamente qual è la scelta migliore da fare.
Stai pensando di cambiare casa, così hai cercato delle informazioni sul web, poi hai incontrato alcune agenzie immobiliari che lavorano sulla tua zona e la maggior parte degli agenti immobiliari che hai incontrato ti chiede l’incarico in esclusiva, mentre qualcuno ha lasciato intendere che è disposto a lavorare anche senza.
Nell’articolo approfondiremo:
– il perchè è importante dare un incarico in esclusiva, ovviamente scegliendo l’agenzia giusta a cui darlo
– vedremo qual è la durata corretta di un incarico
– e quali sono le trappole in cui puoi cascare.
Partiamo dall’inizio.
1- Perchè è importante dare un incarico in esclusiva?
Sottoscrivere un incarico di vendita in esclusiva è un impegno sia per te che per il tuo agente immobiliare, un impegno tuo nei suoi confronti ma anche suo nei tuoi e ti spiego perchè.
Sull’incarico vengono riportate tutte le condizioni della vendita, prezzo, tempistiche di consegna, oltre a tutti i dati dell’immobile e la situazione urbanistica, catastale ecc..
Tu chiaramente ti impegni a far vendere la casa solo ad un’agenzia e l’agenzia si impegna per iscritto a pubblicizzare casa tua con tutti i mezzi a sua disposizione. Inoltre un professionista serio fa tutti i controlli sull’immobile, a livello urbanistico, catastale e ipotecario e ti dice esattamente tutto quello che serve per arrivare alla vendita anche a livello di documenti.
In questo modo tu arrivi al rogito senza sorprese, senza problemi e sollevato da un lavoro che non ti compete.
Detto in maniera brutale, se scegli dei professionisti seri, tu devi solamente presentarti, firmare e ritirare i soldi, di tutto il resto se ne occupano loro.
Inoltre se scegli un vero professionista, si impegnerà ad investire anche economicamente per sponsorizzare al meglio la tua casa. Mettere in vendita un immobile oggi comporta per noi costi pubblicitari ed un investimento di tempo.
Oltretutto la vendita va programmata sin dall’inizio con:
– una stima professionale di casa;
– proseguendo poi con lo studio della giusta strategia, vanno studiati strategia di vendita e testi degli annunci;
– le fotografie di casa richiedono di essere fatte in momenti precisi della giornata e di essere poi lavorate in ufficio;
– oltre poi agli strumenti pubblicitari che hanno un costo non indifferente.
Non mi dilungo oltre perchè sulla stima immobiliare, sulla strategia di vendita da utilizzare e sugli strumenti pubblicitari ho già scritto 3 articoli specifici.
Dato il lavoro che c’è dietro e l’investimento di tempo ed economico, concorderai con me che difficilmente si è disposti a fare un lavoro così importante a fronte di nessun impegno dall’altra parte. Detto tra noi, penso che nemmeno tu andresti a lavorare tutti i giorni a fronte di un accordo verbale.
Ovviamente tutto questo è valido solo se hai scelto un professionista serio, che è disposto a fare un lavoro di questo tipo su casa tua.
2- Qual’è la durata corretta? Un anno, sei mesi o tre mesi?
Francamente penso che la durata giusta per un incarico sia sei mesi, dopodichè risolto (non tacitamente rinnovato).
Un incarico di un anno mi sembra più che altro un modo per legarti, e se poi non ti trovi bene con l’agenzia succede che sei vincolato per un tempo così lungo, senza poter fare nient’altro.
3 mesi reputo che siano pochi, considerato che statisticamente le tempistiche medie di vendita delle case, a livello nazionale sono di 7 mesi.
In 3 mesi non date modo all’agenzia di raccogliere i frutti del suo lavoro.
In sei mesi invece puoi renderti tranquillamente conto se il tuo agente immobiliare ha lavorato e come. Oltretutto le tempistiche medie di vendita è vero, sono di 7 mesi, però le statistiche sono a livello regionale e su tutte le case che ci sono in vendita. All’interno di queste statistiche ci saranno anche case in vendita da molto tempo perchè sono state pubblicizzate male, o magari ad un prezzo alto.
Una casa messa in vendita alle giuste condizioni e con una giusta strategia ritengo che in 6 mesi si venda tranquillamente.
E comunque, se non si arriva alla vendita in 6 mesi, sarai tu, se ti sei trovato bene a rinnovare l’incarico.
3- Le trappole
– La prima trappola è quella in cui ti trovi quando hai firmato un incarico con la clausola tacitamente rinnovato.
Perchè è una trappola?
Ultimamente vedo che molte agenzie utilizzano fare incarichi della durata di 1 anno, dopodichè tacitamente rinnovati per un secondo anno. Innanzitutto un anno è un tempo lunghissimo e se capisci che l’agenzia non fa bene il suo lavoro sei comunque vincolato per un tempo così lungo.
Il tacitamente rinnovato è una clausola traditrice, perchè nella maggior parte dei casi le agenzie fanno la crocetta su quella clausola, senza neanche leggertela. Tu pensi che trascorso quel lungo anno sei libero, ma appena passi la scadenza, vieni a scoprire che l’incarico si è rinnovato e che tu dovevi mandare la disdetta tramite raccomandata. Così riparte un altro anno di esclusiva con quell’agenzia che non volevi.
Onestamente a mio avviso la clausola “tacitamente rinnovato” non dovrebbe esistere, a tutela tua come cliente.
Noi, ripeto, facciamo solo incarichi di 6 mesi e alla scadenza risolti. Vogliamo accordi chiari e limpidi, senza clausole scritte in piccolo.
– La seconda trappola è la valutazione di casa.
Spesso le agenzie ti valutano casa di più, perchè così tu sei soddisfatto e affidi a loro la vendita, magari vincolandoti come vedevamo sopra con un incarico lungo.
Spesso queste agenzie non ti aggiornano su come sta procedendo la vendita e tu non sei a conoscenza che oggi dovresti vendere casa tua al 30% in meno della valutazione che ti hanno lasciato quindici giorni prima. Il loro obiettivo è mettere in cascina più incarichi possibili, sperando che tu con il tempo abbassi il prezzo di vendita per necessità o per sfinimento.
Magari hai già acquistato casa e il tempo stringe, magari sei semplicemente stufo e con il tempo ti convinci ad abbassare il prezzo.
Personalmente io preferisco fare una stima corretta, essere sincero sin dall’inizio, e prendere un incarico con una tempistica giusta.
Condividerai con me che nessun agente immobiliare che accetta un incarico di sei mesi (dopodiché risolto), vuole rischiare di sprecare il tempo che ha a disposizione per venderti casa, anzi vorrà mettercela tutta per arrivare all’obiettivo.
– La terza trappola è quella in cui ti trovi se hai deciso di dare da vendere casa tua a più agenzie, perché crerdi che così facendo, la casa si venda prima; decidi quindi di non prendere impegni scritti con nessuno.
Così, mediamente, dopo un anno che vai avanti, ti rendi conto a tue spese che nessuno ha legami e impegni da mantenere con te.
Solitamente quando non dai incarico a nessuno e fai trattare casa tua a più agenzie, la tua casa è pubblicizzata male e solo da un terzo delle agenzie che ti hanno contattato, mentre il restante settanta per cento si è dileguato.
In fin dei conti nessuno è disposto ad investire tempo e denaro, come dicevamo sopra, senza un impegno reciproco.
Quindi il risultato è che:
– una buona parte delle agenzia non pubblicizzerà casa tua;
– l’altra parte farà un lavoro più veloce possibile e pubblicherà un paio di foto brutte su siti gratuiti;
– nessuno ti aggiornerà e nessuno ti dirà il perchè casa tua non si sta riuscendo a vendere;
– una parte dei potenziali acquirenti, vedendo che casa tua è proposta da più agenzie, penserà che c’è qualcosa sotto che non va;
– l’altra parte si sentirà autorizzata, essendo la casa in mano a tutti, a cercare l’agenzia più furba che glie la farà comprare al prezzo migliore a tuo discapito;
– avere tre o più pubblicità con foto di qualità scadente e messaggi discordanti, inoltre confonde il potenziale acquirente che non ci vede chiaro e passa all’annuncio successivo.
Quindi per chiudere il discorso i miei consigli sono 3:
1- Dai un’incarico in esclusiva;
2- Dallo ad un professionista serio e che ti dimostra di saperti valutare casa concretamente, di avere una strategia di vendita e presente a livello pubblicitario su tutti i principali portali immobiliari
3- Concorda una durata di 6 mesi e mi raccomando… dopo i 6 mesi risolto.
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A presto
Davide e Guido